추적 60분 신탁 부동산 사기 전세난 속 신종 수법의 실태

추적 60분 신탁 부동산 사기 전세난 속 신종 수법의 실태

전세사기가 계속해서 사회적 문제로 떠오르는 가운데, KBS1 ‘추적 60분’에서는 신탁 부동산을 악용한 신종 전월세 사기의 실태를 심층 취재했다.

전세사기 특별법이 시행되었음에도 불구하고, 법의 허점을 노린 새로운 사기 수법이 등장하며 피해자들은 더욱 혼란에 빠지고 있다.

개인적으로도 전세 계약을 할 때 신탁 부동산 관련 내용을 접한 적이 있었는데, 솔직히 이게 위험한지조차 몰랐다. 이번 방송을 통해 신탁 부동산 사기가 어떻게 이루어지고, 어떤 위험이 있는지 자세히 살펴보자.

신탁 부동산 사기란?

신탁 부동산은 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하고, 위탁자가 신탁사의 동의를 받아 운영하는 구조를 갖는다. 문제는 임대인이 신탁사의 동의 없이 임대 계약을 체결하는 경우, 해당 계약이 법적으로 효력이 없다는 점이다.

즉, 세입자는 아무런 잘못이 없는데도 법적으로 임차인으로 인정받지 못하는 상황이 발생하는 것이다.

이번 방송에서는 충북 증평, 보은 지역의 피해 사례를 중심으로 신탁 부동산 사기의 심각성을 조명했다.

피해 사례 1: 계약이 무효라고요?

충북 증평군에서 신혼집을 구한 김진수(가명) 씨 부부는 공인중개사를 통해 신축 오피스텔을 계약했다.

계약 전 등기부등본을 확인했고, 근저당과 채무가 없었다.

등기부에 ‘신탁’이라는 문구가 있었지만, 공인중개사는 오히려 더 안전하다고 설명했다.


그러나 입주 두 달 만에, 임대 계약이 무효라는 청천벽력 같은 소식을 들었다.

신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 법적 효력이 없으며, 세입자는 집을 비워줘야 하는 상황이었다.

나는 솔직히 부동산 계약을 할 때 ‘신탁’이라는 단어가 있으면 더 안전한 것이라고 생각했는데, 이 사례를 보고 나니 앞으로 전월세 계약을 할 때 훨씬 더 꼼꼼하게 확인해야겠다는 생각이 들었다.

피해 사례 2: 200세대가 길거리에?

충북 보은군의 한 아파트에서는 신탁 부동산 사기로 인해 200세대 이상의 피해자가 발생했다.

한 부동산 업체가 미분양 아파트를 매입 후, 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받았다.

이후 신탁회사에 소유권을 넘긴 뒤, 세입자를 모집해 임대차 계약을 체결했다.

하지만 신탁사의 동의가 없는 계약이었고, 법적 효력이 없었다.


결국 아파트가 공매로 넘어가면서 세입자들은 강제 퇴거 위기에 처했다.

더욱 충격적인 것은, 피해자들이 신탁회사에 손해배상을 해야 하는 상황까지 몰렸다는 점이다.

나는 전세사기 관련 뉴스를 접할 때마다, 세입자들이 아무 잘못 없이 큰 피해를 보는 현실이 너무 안타까웠다. 특히 이 사건에서는 피해 대책을 마련하던 주민 대표가 극단적인 선택을 했다는 사실까지 전해지며 더욱 충격을 주었다.

전세사기 특별법, 왜 신탁 부동산에는 적용되지 않나?

2023년 전세사기 특별법이 시행되면서 피해자들을 구제할 방법이 마련되었지만, 신탁 부동산 사기 피해자들은 여전히 법적 보호를 받기 어렵다.

일반 전세사기 피해자는 임차권을 인정받을 수 있지만,

신탁 부동산 사기의 경우 계약 자체가 법적으로 무효라 임차인으로도 인정받지 못한다.


다행히 2024년 11월 개정된 특별법에서는 신탁 부동산 피해 주택도 국가 매입 지원 대상에 포함되었다.

하지만 법적 한계는 여전히 존재하며, 신탁 부동산의 소유권 구조와 신탁사의 동의 없는 계약 문제가 해결되지 않는 한, 같은 피해가 반복될 가능성이 높다.

전문가들이 말하는 해결책

부동산 전문가들은 신탁 부동산을 이용한 사기가 기존 부동산 담보신탁 제도의 허점을 악용한 것이라고 지적하며, 다음과 같은 해결책을 제안했다.

✅ 임대차 계약 전, 신탁회사 동의 여부 확인

등기부등본에 ‘신탁’이 기재되어 있다면, 반드시 신탁사의 임대 동의 확인서를 요청해야 한다.


✅ 공인중개사의 책임 강화

중개 과정에서 신탁 부동산 위험성을 제대로 설명하지 않는 경우가 많으므로, 공인중개사법을 개정해 책임을 강화할 필요가 있다.


✅ 신탁 부동산 임대차 계약의 법적 기준 마련

현재 신탁 부동산은 계약이 무효가 되더라도 세입자가 보호받을 방법이 없기 때문에, 이에 대한 명확한 법적 기준이 필요하다.


나는 앞으로 전세 계약을 할 때, ‘신탁 부동산’이라는 문구가 보이면 무조건 전문가의 조언을 먼저 구해야겠다고 다짐했다.

방송을 통해 경각심을 가지자

KBS1 ‘추적 60분’은 이번 방송을 통해 신탁 부동산 사기가 얼마나 심각한 문제인지 다시 한번 강조했다.

전세사기 특별법이 시행된 이후에도 사기 수법은 더욱 정교하게 진화하고 있다.

법의 허점을 보완하고, 세입자들이 법적 보호를 받을 수 있도록 제도 개선이 시급한 시점이다.

방송은 2월 7일(금) 밤 10시, KBS 1TV에서 확인할 수 있다.

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